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深夜大雷!富豪们彻底不装了,大量抛售房地产!房地产未来还是最好的资产吗?李嘉诚7折大量抛售房产,为何搞房产的都破产了?恒大爆出欠债2万亿,首富变首负

xuexiai

8月 27, 2023

最近房地产是真的出了大事,李嘉诚突然抛出一个深水炸弹,宣布把它在香港刚上市的楼盘 7 折出售。在过去 13 年里面,香港一直霸榜全球最贵的一个房产地区,从来没出过任何意外。第一次看到媒体会用便宜这两个字来形容香港现在的一个房产,这一次,李嘉诚最后降下来的价格,甚至比周边的二手房还便宜。李嘉诚为什么要这么做?难道全球的房市真的要崩塌了吗?而在另外一边,中国有一家企业恒大又创造了一个历史,超过 2 万多亿的一个负债,让全球所有的人都惊掉了一个下巴。2万亿的负债什么概念?就是香港现在把它的整个 GDP 拿过来,又或者你把罗马尼亚、杰克、芬兰这几个欧洲国家的 GDP 加在一起都不够很大,用来还债的同时,在这个全球居高不下的一个逆袭下面,很多人欠银行 100 万的贷款,过去一年只要还两三万,现在突然变成了五六万,给每一个人都增加了一个巨额的负担。
这时候我们看到全世界的房产都进入了一个风云变化的一个年代,很多国家的房价你去看了时候,你还以为你穿越了。比如说韩国,它的房价一年之内跌了有40%,而我所在的澳大利亚呢?排名最高的那几个开发商居然在今年的排队去倒闭。那我们的问题是房地产未来还是不是最好的资产?我们还应不应该继续投资房地产?我是澳洲亨瑞,带你用商业思维看我们的海外生活,通过这个视频,我想让你知道未来房地产投资的逻辑已经发生了一个变化。为什么是由我来跟你分享这个视频的?我在转型做商业顾问之前,我做了超过 10 年的房地产,我当时赚到的第一桶金就是依赖房地产当时的一个超级红利下面赚到的。当然也是因为房地产让我在最困难的时候不得不大出血甩卖我当时手上的一个资产,因为当时我最多的时候欠了银行超过 800 万的一个贷款,我当时愁得连觉都睡不着。
我会通过今天的视频让你知道未来房地产投资的一个新方向,在视频的结尾也会让你知道我们究竟应该怎么样去看待房地产投资。如果喜欢我们今天的视频,记得订阅我们的频道,另外打开小铃铛,这样你就不会错过我们以后其他精彩的视频了。很大的老板许家印当时真的是风光无限,春风得意,登上了这个胡乱中国富豪排行榜的第一名。但随着债务的爆雷,2万亿的债务让恒大一夜之间跌落神坛,短短的 6 年,恒大就资不抵债了,许家印也变成了老赖,开始网上天天有人谣传说许家印跳楼了。我倒觉得许家印绝对不会跳楼,因为当一个人欠这么多钱的时候,他的生命应该是最安全的,因为那些债主爸爸们不会允许许家印如此轻易的结束自己的生命的。
另外一个首富王健林也没有好到哪去,几年前,一个 6000 亿的一个债务危机刚刚度过,还没有多久,他好了伤疤就忘了疼,跟别人签了一个旗下的地产公司的上市协议,结果连续 4 次上市都没有成功,然后导致整个万达集团上了失信人的一个名单,又变成了一个老赖。很多人觉得现在房地产的一派乱象是由于这个疫情,还有这个高利率的一个调整造成的。但我想告诉你,高利率的因素其实占的比例非常的少。原因很简单,通过这两年的房价,大家已经看到了高利率的一个市场,最终带来的只是房租的一个提高,导致租客去租房子的时候变得更加的困难,它反而造成了一个房市的价格的一个上涨。
另外一点是,利率这件事情其实是可预测的,因为我们业内都知道这个利息再怎么涨,涨到今年结尾应该是结束了,但究竟是什么造成了原来这些大榜富豪榜的这些人,现在都变成了一群老赖了呢?这其实最主要的是房地产投资周期的一个力量,大部分人意识不到你已经在一个周期中了,看到周期很难,想利用好周期那就更难了。
我们过去 20 年其实处在一个房地产的一个上升通道里面,它就是处于一个钢筋混泥土的一个时代的。比如说 1987 年的全球富豪排行榜,你可以看到这十个人里面八个居然都是搞地产的,当时日本的首富、韩国的首富全部都是搞地产出身的。但是如果你再看最近这几年的富豪排行榜的话,你会发现根本就找不到任何跟地产相关的人了,所以我接下来要跟你讲的很重要,因为如果你看懂了高手的布局,你就知道了你应该如何跟他们一样去利用好周期。
李嘉诚 7 折抛售物业的这件事,我觉得完全是小题大做了,因为它抛售的物业的数量很有限,只有 100 套房产而已,对于整个李嘉诚的这个家族来讲, 100 套房产根本连它 1/ 1000 的资产都达不到。而这 100 套楼盘上市了之后,第二天上午就出现了大量的民众在排队争相购买这个物业的情况, 100 套的物业最后收到了一个 3000 套的一个认购,很难让人不怀疑这老爷子是不是在打广告。另外一个你千万不要担心,因为他不可能亏本的,因为比起他多年前囤积这个物业的这个价格,现在出售的价格对他来讲也不至于亏损。
而更多的房地产业内人士在猜测,李嘉诚这是故意唱衰楼市,为他即将回笼的资金做收购做准备。但是我们来看李嘉诚,他至今依然保持着香港首富的一个称号,而且号称买下了半个大英帝国。 20021 年的时候,四大会计师事务所共同出示了一份对拟加成的长江实业旗下的物业的一个重估报告。在这份长达 885 页的一个报告里面,我们可以看到长江实业目前控制的资产已经超过了 5000 亿港币,但你要知道,这只是李嘉诚旗下的一家公司。李嘉诚真正厉害的地方是他对于周期的理解。李嘉诚有句金句叫做永远不拿最后一个铜板,我要吃,只吃那块肥肉。这句话最好的诠释了李嘉诚对于周期的一个理解,我们很多人只看到了李嘉诚做生意的厉害,但是我们很多人忽略了李嘉诚对于周期的一个长远的判断。 60 年代中期的时候,香港的社会格局极度的混乱,当时有一波香港的富豪全部选择在那时候抛售物业,但是李嘉诚却发现,由于内地的这个格局逐渐的平稳,香港作为内地和世界的一个跳板,必将会迎来一个黄金的周期,所以它在那个混乱的时局以极低的价格大手笔的吸纳了物业。
对于李嘉诚的富有,从老百姓给他的称号你就知道了,他是超人,他是神一般的存在。更神奇的是在 2013 年,在中国内地的这个房价大涨的时候,李嘉诚却开始大量的抛售在上海、广州以及香港的一些资产,开始了全球的资产的一个布局。当时很多人都说李嘉诚老了,李嘉诚眼光不行了,可是李嘉诚只是淡淡的用一句话去回应了所有的质疑,他说没有任何一个行业会一直好下去,没有任何一个行业会一直的差下去。在这样的环境下,他大力的收购了英国的 3 个港口,一个铁路集团,一家电力公司,两个煤气公司,一家水务公司。当时人们用李嘉诚买下了半个英国来形容李嘉诚的疯狂投资。
现在回头看一下,你会觉得李嘉诚当时做的这个判断真的是太惊人了,他在一个房地产周期最高峰的时候选择了退出,然后将资金全部转移到较发达金 g 体里面的基础建设的一些板块,这些板块的特点是更加的稳定,可以给它带来充足的现金流。你以为李嘉诚不投地产了吗?没有,几年前,李嘉诚开始在东南亚,尤其是马来西亚和越南进行布局,因为李嘉诚看到了东南亚这几个国家即将迎来一波新的周期,稳定的政治格局,经济也在起飞,同时劳动力的价格依然相对来讲非常的便宜。这就是一个高手对于周期的一个理解。但是我们看不懂周期的人,结果会完全不一样,因为当你不明白周期的时候,你会误以为你赚到的钱都是靠你的本事赚到的。
早在 2017 年的时候,当时李嘉诚已经跑了好多年了,政府出台了一个要求房地产去杠杆的一个规定,因为当时房地产在中国国内被赋予了太多的投资的一个金融属性了。可,可是当时的恒大许老板就是偏偏不信邪,在这个时候选择继续扩张自己的地产帝国,本来他可以把他赚走的那一波红利悄悄地撤出来的,但是他却选择把杠杆不断的放大。
举个简单的例子,恒大要是花 100 块钱买个地, 50 块钱盖房子, 200 块钱卖出去,他就可以轻轻松松的赚得 50 块钱,但是他偏选择布,他选择通过预售先把老百姓的 200 块钱收到怀里面,让承建商去垫资支付这个建筑的工程款,这样他就可以把 200 块拿出去继续买地了,这样一块地可以带来 3 块地,又可以带来 9 块地,这样就一直买下去。导致当时全国各个地方都是恒大的这个开发。
在这一段期间里面,许家印也迎来了自己人生的一个巅峰,不仅搞地产,还进入了汽车行业,投资足球,什么电影,还有什么恒大兵权保险,随便搞个汽车就说轻轻松松砸个 1000 亿进去,眼睛都不带眨的。搞足球的那个恒大大家都知道一年要亏掉几十亿,他不仅自己搞,还把马云拖进来了,当时马云在私下都在骂这个许家印,说非常后悔投资足球事业,一年要亏几十亿,这生意真的不值得做。而在恒大爆雷事件之后,恒大的这个领导入驻宾馆的一个标准被上传到网上之后,更是激起了更大的名分,我们可以看到饮食的习惯上面是吃水果只吃进口的,然后还要吃疗身,然后必须要有 KTV 唱歌这个流程。而许老板到今天依然以几千万一年的一个价格养着一个舞蹈团,我不明白在这样的环境下面,他还有心情看这些妙龄少女给她跳舞吗?我有个朋友,自己家族就是给恒大做生意的,恒大最高的时候欠了他们二亿多,本来以为找上了一个金主爸爸,结果呢?现在这笔钱可能一分钱都拿不回来了。你想一下,二亿多对于一个普通企业来讲意味着什么?意味着他手下的那个 1000 多个员工,背后的 1000 多个家庭很有可能拿不到工资了,他们。
如果不给我钱,我也。
非得票我不行。这些企业家永远都没有明白一个道理,就是当时他赚的那笔钱其实都是靠周期的红利给到的。这其实跟我们华人买房子的思维其实是一样的,为什么海外华人买房子如此的疯狂呢?很很多人说经济增长了,对吧?有钱了,这只是一方面。如果你跟我一样经历过或者听说过中国房地产 90 年代到 2000 年初那个暴涨的那个阶段,你甚至可能没买过房,但是你脑子里面刻苦铭心的就有一个记忆,就是不买房就是傻子,这就是周期给我们带来的一个影响。所以你明白为什么当年王健林接受采访的时候会说定一个小目标,先赚他个一个亿,对一个处在时代红利周期里面的人来讲,一个亿真的不太难。华为的创始人任正非曾经说过,中国企业很难搞出一些好企业的一个重大原因就是那个时代的房地产红利太大了。对于一些企业做大了之后在房房地产赚钱比你在原来传统行业要容易多了,这时候谁还想努力呢?再来看一下日本人,他们对房产的态度就是完全不一样的。我之前有一套投资房,就是租给了一个日本派到澳洲来公干的一对夫妻,那对夫妻真的非常有意思,当时我这个房租大概订的是 600 块钱一周,但是他却提出了 630 块钱每周的价格,但条件是一下子跟我签 2 年的合约,他可能是知道这个房租,因为每一年都会上涨,他想把这个房租锁定了,但是他做了让我一件意想不到的事,他一下子把 2 年的房租全部给我了。
2 年房租到期的时候他搬出去了,当时我去检查房子的时候,我就对这个房子里面的细节真的是非常的震惊,不仅收拾的干干净净的,而且居然把原来就有瑕疵的那个灯泡换成了新的灯泡。当时他告诉我,由于他这个太太要把他爸大妈也接过来,所以他们打算去找一个更大的房子,继续支付 2 年的房租,再租 2 年。
我就好奇问他,我说你为什么不考虑自己买一套房子?然后他跟我讲,他说对于他们这一代人来讲,买房子的根本就不是一个常规选项,因为他们经历了日本经济泡沫之后房产暴跌的那一段的生活,当时日本绝大部分家庭都是高额举债进入了房地产,没想到房市突然腰斩,很多家庭负债累累甚至倾家荡产,那一段童年的记忆给他们带来了太大的影响了。所以你会发现日本人不仅在他自己国家,到了海外他们都不买房,甚至现在日本政府送房子给他们,他们都不要。当然日本的周期也是到了一轮新的周期了,这也是为什么巴菲特、马云这些投资大亨现在都在日本扎堆投资的一个原因。
如果大家对于日本的这个经济感兴趣,你可以在聊天区打日本经济或者日本,我会未来给大家做一下,为什么日本在现在这个负利率,人口负增长的一个情况下,经济却迎来了一波红利,然后引得全球的投资者都在关注日本究竟发生了什么,未来有机会跟你分享。我受这个房地产投资思维的毒害其实也是非常深的,我当年出了国之后,虽然我读的专业不是房地产,但是我冥冥中就觉得我大学毕业了,无论怎么样我都要去从事房地产行业。我 2014 年的时候选择了做自己的第一个房地产开发项目,当时那一波的钱真的是太好赚了,就你随便投一个项目下去,然后你什么都不做,然后你的本金第二年就翻倍了。所以当时造成了大量的华人在这个澳洲投资房地产开发项目,然后有很多人当时做基金啊,他们是怎么融资的?就是把这个土地作为抵押给你,然后每一年给你 10% 到 15% 的一个固定回报率,然后很多人会觉得他们是骗子,我告诉你,他们真真不是骗子,因为当时的人们就真的是太乐观了,没有人意识到你是处在一个周期的增长里面的。
但是当周期进入到下降的时候,来到 2018 年 19 年的时候,整个市场傻眼了,当时我刚才说的那一波做地产基金的人,我告诉你一个都没有了,我后来才慢慢意识到就是在海外投资房地产,跟当时在内地投资房地产,它的思维是不一样的,海外房地产的投资属性也是有的,但是它每一年其实就趋向于一个 5% 到 10% 的一个固定回报率,就是政府在中间可以起到的调控作用非常的强。另外它受到比如说像移民政策这个全球的经济政策的影响很大,房地产能不能赚钱,但是它不是一个暴利行业。
我说了这么多,我就是希望让你知道房地产是一个周期性非常强的行业,千万不要希望刚好踩准了一个点,这个是非常难的。但在房地产里面真正能赚到钱的是哪些人?是具备长远眼光的人。李嘉诚的眼光独到其实不仅表现在对于房产的投资上面,你去看一下他对后代子女的培养,也真的是让人不得不佩服。李嘉诚。当时在李泽楷、李泽钜八九岁的时候就开始带着他们出席歌各种各样的董事会议了。今天我们看 95 岁的李嘉诚,虽然已经退居幕后多年,但是他现在的孙女李斯德这个 95 后的长孙女已经以家族上市公司的名义登上了商业舞台好多年了,但是我们再来看一下国民老公王思聪。王健林在前台再一本正经地喊话王思聪,只要能发个微博,就能妥妥的跟他毁掉。王思聪年近 40 了,还在天天沉迷着跟网红谈谈恋爱,而自己的资产早已经被冻结了,上了失信人的名单,连他老爹都救不了他。甚至有很多人看了王思聪的故事,说富二代可以给家里面做的最大的贡献就是不要创业。
那视频讲到这儿,我要给大家做一个重要的总结,我想跟你梳理一下房地产投资思维的一个改变,房地产的投资属性在未来 50 年甚至 100 年里面还是不会改变的,因为房地产是老百姓最看得懂的一个简单的理财产品,但是一线城市和三四线城市的房价的差距将会逐渐的拉大,因为资源变得更加的稀缺了。而房地产在投资的属性上面,更重要的是对周期的一个把控。
我给你看一张图,这张图是由著名的投资集团总结出来, 05 年到 15 年这十年所有投资理财产品的一个投资回报率的一个排行榜。可以看到非常有趣的一点, 2011 年的时候黄金的投资回报率是最高的, 2012 年的时候是房地产,但是 2013 年的时候就变成了股市了, 2014 年的时候又变回了房地产。所以我在 2011 年买入黄金,然后 2012 年开始购入房地产, 2013 年又开始购买股票,然后又是房地产,这样完美的踩中每一个时间节点,这个简直就是痴人说梦,这就是为什么很多投资界的人会说,你会发现市场上真正可以满足用户需求的,其实是那一群骗子。
你去细品一下关于周期的变化。 08 年次贷危机后,当时有一本非常著名的书问世,叫做大而不倒。这本书里面是这么描述的,人类的根本的劣根性就是很容易犯下这样的错误,总以为自己足够强大,根本不会倒下,但事实并非如此,没有人可以在一个行业里永远赢下去,如果只是抱着你过去的饭碗一成不变的话,李嘉诚到现在可能还在卖树胶花呢。
我在过去的几年里面,由于开始做商业咨询,接触到了各行各业的人,我发现不仅仅是房地产,就连生意其实最重要的也是对周期的一个把控。我发现我们周边其实有很多人,他是闷声不响的在发这大财的。比如说我有用户在疫情期间通过跨境电商卖墙纸就赚了一大笔钱,但这个行业到疫情之后就立马不行了。

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以人力来摘叶子,一整天下来也摘不完一棵树,而秋风一起霜雪一降,一夕之间全部殒落,天地造化的速捷便是如此。人若能得天地造化之精意,则当然能在事物激变的当下灵活应变,而不会在仓促之间束手无策,这便只有真正敏悟智慧的人可能做得到吧!

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