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实现财务自由你需要考虑投资房地产新人如何开始房地产投资推荐入门书籍

xuexiai

4月 4, 2023

这几年,当提到实现财务自由的方式的时候,人们更容易倾向于股票市场。无论是推崇指数基金的 fire 运动的流行,还是这两年股市牛市催生的全民炒股的现象,让很多人得出了一个不太准确的结论,他们认为想要实现财务自由,可能只需要依靠股票市场就够了。很多人开始忽略另外一个重要的投资房地产,毕竟股市这几年的高回报是房地产无法比拟的。我已经看到了很多人,尤其是投资新人,把自己的大部分的财富都集中到了股市甚至是加密货币当中,不去考虑房地产投资。然而,我想在本期视频里告诉你为什么从统计上来讲,想实现财务自由,你大概率需要考虑房地产投资,并结合自身经验来告诉你作为新人应该如何开始房地产投资,并推荐一些会对你十分有帮助的房地产投资入门书籍。
想实现财务自由,大部分人需要去考虑房地产投资的原因,其实非常的简单直观,我们不用去做什么股市和房地产投资的对比,我们直接去看统计结果就可以。在著名的投资启蒙书 the Millennier next door 的 2010 年最新版的序言当中,作者有一句话让我印象十分深刻,他说在过去的 30 年里,作者从来没有发现过那些典型的净资产在百万美金以上的人,会把超过 30% 的财富放到股票市场当中,更多的情况是他们在股市中的资产处在 20% 附近。
那这些数据同美国税务局的研究结果十分一致,作者在书的后面反复的提到了非自住房的房地产,尤其是商业地产在他们资产配比当中的重要性。那这些典型的富人既然不会把全部的资产放到股市当中,那么在房地产当中他们的资产占比有多少?就此我调查了一些数据,这是美联储发布的一组关于 2019 年的调查,我对数据做了相应的简化。
在美国净资产前 10% 的人口当中,我们使用中位数来做参考,他们在 2019 年的净资产中位数是大概 260 万美金。在他们的资产当中,减掉自住房后投资在 residential 和 commercial realistic 当中的中位数占到总资产的25%,股票资产的中位数占到总资产的 27% 左右。这和我们之前的作者的数据比较接近,那如果你看下面的这张表,会更加清晰的看到房地产投资在一个人的这个财富积累过程当中起到的作用。
那这是另外一个对相同数据源进行的图像化,它显示了在不同净资产水平下的美国家庭资产分配的一个大概分布。请注意它的这些数据其实是有重复的部分的,比如说他把退休账户单独的分出来,但是退休账户中很多人其实是拥有了股票或者说基金的,但是数据又把股票和基金单独列出来,所以这个图表中的这个趋势对我们来说更有参考意义。
那这些净资产的这个分类是按照四位数、五位数、六位数、七位数等依次进行分类的,从这个图表当中我们能够清晰的看到几个特征,那首先,净资产越高,资住房和车占到的资产比例就越低,换句话说,一个靠自住房和车子这种伪资产撑起来的所谓百万富翁是一个左幻觉。
其次,随着净资产水平超过 100 万美金达到 7 位数,在财富增长中开始起决定性作用的其实是自己的生意,而不是什么股票或者说房地产,尤其是个人净资产,在千万美金级别以上的生意中储存的资产比其他的投资都多都重要。但是显然我们大多数人希望实现的财务自由目标在百万到千万美金之间。
那图表当中能够看出这里股票加上房地产创造的财富和生意差不多,那想要从富有到巨富,有自己的生意是一个很重要的方式,那这个我们会在未来的视频中详细的展开。这个图表中的下一个特点是在净资产达到几百万级别的时候,房地产和股票在资产中的比例随着资产的增加在增加,而房地产增加的幅度会更大。但是当个人总资产超过千万级别的时候,房地产所占的比重就开始下降,但是股票占比依然持续增加,这就告诉了我们对于我们大多数人的财务自由的目标就是这个几百万美金级别的时候,房地产是一个我们不容忽视的资产。这就是为什么我认为想要实现财务自由,我们需要去考虑拥有自住房之外的房地产投资。那熟悉我的观众都知道我的个人投资涉及股票和房地产,我的个人净资产现阶段也处在这个百万美金以上的状态和配比。那我之前节目中有分享过我的 LBNB 短租房的投资经历,那其实我们很难说这个具体的投资配比是导致个体财富水平的原因,还是说个体财富水平最终决定了某种资产配比。但是无论是哪种,我们从客观数据上能够得出的结论是,当大多数人实现财务自由的几百万美金净资产目标时,大概率会有一定的非自住房的房地产投资。
实际上,如果你仔细观察的话,几乎你认识的所有的净资产高的人都拥有房地产投资,甚至你会发现那些经常看的那些讲股票的 YouTube 博主们,他们大概率也拥有自己的房地产投资,虽然他们会告诉你每个公司的股票有多么多么的厉害,搞得你想冲动 all in 一只股票,但是人家没告诉你的是它可能已经建立了丰厚的房地产投资。人家 all in 一只股票的资金只是一部分可支配的现金而已。
OK,那既然我们大概率需要房地产投资,作为新人或者说年轻人应该如何开始呢?或者说什么时候开始?我首先回答这个什么时候开始的这个问题。这个最好回答案就是从现在开始。我认识到的所有的搞投资的人,无论是对哪种投资,毫无例外,都有两个特点。第一,大家都后悔自己学习的太晚,恨不得自己早知道,并且事后发现自己当初对一个投资是有多么的无知。第二个特点是执行力强,敢想更敢做,有把想象变成现实的心态,所以开始房地产投资的最好时机就是现在。那在这里为了帮助大家开始,我根据自己的经验总结了 4 大步骤,同时我会推荐一些对我很有帮助的书籍来帮你入门。
第一步, learn and connect,这是最重要也是最需要你花时间的一步。我们新人对房地产投资往往存在非常大的误解和知识盲区,比如很多人错误的以为只有当有钱了才能开始投资房地产,或者说只有在购买了自住房之后再考虑投资房地产,甚至错误的认为购买自住房就是房地产投资,或者单纯的以为投资房地产就是所谓的炒房,那实际上我们很多人对房地产投资的误解是来源于对房地产投资的本质缺乏理解。
对于绝大多数的房地产投资来说,它实际上是包含了两个部分的, investment 加business。房地产它不仅仅是一个投资,它也是一门生意。我们大多数的门外汉只是对 investment 这部分有一些浅显的了解而已。而房地产的投资和生意属性就决定了它不是一个所谓的纯正的被动投资,同时也决定了它创造财富的方式非常的多样化。比如一会我给你推荐的一本书中,会总结出 10 多种在房地产中赚钱的方式,并且就像做生意一样,房地产的参与方式也非常的多,使用的策略非常多,可投资的种类非常的多。同时同任何投资一样,房地产投资也存在个人化,针对每个不同的人生阶段,财务状况和生活方式都有不同的投资方式。
虽然这些知识你可以从互联网上获取一些,但是就像我之前的视频中老说的,读书是你最快速、最系统、最全面的获取知识的方法。那在这里我就分享几本当初帮助我入门的一些书籍,那希望能够帮得到你。请注意,这些书主要是针对美国和加拿大市场的,但是即使你在不同的国家,我也建议你读一读,因为很多原理和思路是类似的。而且一旦你开始做研究的时候,你就会发现,市面上关于房地产投资的书籍绝大多数都是关于美国市场的,关于其他国家的房产投资的,这些书就显得十分的稀少。
第一本书,如果你现在是年轻人,单身,还没有买房,也没有多少原始资本,我强烈建议你读这本 set for life dominate, life money and the American dream。那这本书系统的分享了如何在自己年轻的时候就开始规划自己的房地产投资,并通过自己的第一套房来实现自身居住和投资的双重目的。虽然这本书也有涉及到股票的投资,但是由于作者房地产投资的背景,绝大多数的内容其实都是和房地产相关的。有一点遗憾的是,这本书是 2019 年才出版,而我是在 2016 年买的自住房。
虽然很早以前,同很多人一样,我也读过什么穷爸爸、富爸爸这一系列的书籍,但是穷爸爸富爸爸教给我们的更多的是理念,缺少实际操作,但是这本书非常的系统,有具体的可执行性。假如在我买房之前读了这本书,或者说买房之前我读了任何一本我接下来要分享的书,我的第一套房的购买思路绝对会不一样。
那这本书是由 bigger pockets 出版的,那 bigger pockets 是一个美国非常著名的房地产投资的网站和社区,强烈建议大家去浏览一下以及收听他们的 podcast 和参与他们的各种在线的seminar。他们经常邀请各种嘉宾来分享经验,我相信你一定会有很大的收获。
同时他们出版了很多本畅销书,但是这些书都是有一点点问题,那就是大多数都充满了太多的鸡汤和笼统入门的成分,可执行的干货相对较少,不过作为新人还是值得参考的。那最早给我执行力的书籍其实是以下几本。第二本书是 the beginers guide to realist investing,第二版作者是 Gary w Aljit。那这本书其实是很多学校的房地产投资教科书,它出版于 2008 年,我是 2016 年才读到。虽然它有些年份了,但是里面讲的很多知识其实到现在依然是通用的。我当时读这本书给我最大的感触就是原来房地产投资里面有那么多的门道和知识,比如他的第二章里介绍了 16 种房地产投资赚钱的方式。那这让我意识到自己当初对房地产投资是多么的无知,意识到房地产投资对普通人来说是可学习的,可执行的,那这本书的作者还写了很多其他的关于房地产投资的书籍,比如说更加进阶的一本叫做 investing in real listed,第7版,出版于 2012 年,也推荐大家去看一看。这个作者其实有点岁数大了,写不动了,所以书本相对较老。不过没关系,下面我就推荐一本更新的入门书籍。
第三本书叫做 realisted investing quick start guide,作者是 Simon 和那可能由于他本身是多年教育者的这个原因,他写的这个书非常的简单清晰有条理,非常适合房地产投资新人来入门,获得一个对房地产投资清晰完整的了解。而且这本书还免费附赠了好几个作者的网络课,十分的物超所值,强烈推荐大家去购买这本书。
那这个作者的另外一本书也十分值得推荐,叫做 Airbnb for Dummies,这是关于做 Airbnb 短租的书。这个 for dominance 系列相信大家不会陌生,虽然说这个系列有很多书都过于浅薄,但是这本书却非常的详细具体,完全超越了所谓入门的概念,它可以作为经营 Airbnb 的教科书。我在开始做 Airbnb 的时候,它对我的帮助非常的大。那如果你对这个短足感兴趣,强烈建议你去读一读它。
那我介绍的第五本书是面对加拿大市场的,叫做 making money in real listed,作者叫做 Douglas gray。那这本书在我刚开始学习的时候帮助非常大,它和之前的那本 the beginners guide to realist investing 实际上是我真正的房地产启蒙老师。在读完他们之后,我就开始了自己的房地产投资计划。那我推荐的第六本书是关于商业地产的入门书籍Tomorrow。
Initial real estate journey towards financial freedom.
我认为我们太多的房地产投资者只把目光锁定到了住宅房地产上,而忽视了商业房地产。其实商业房地产并没有名字看起来那么高深,入门的门槛其实也没有想象的高。很多时候商业地产的运营比 residential 更加的容易,回报更加稳定。那我强烈建议大家至少先了解一下这方面的知识。
那我本人现在正在学习商业地产的一些专业知识,在读一些研究生的商业地产教科书,我下一步的房地产投资将会是商业地产,我会在将来有进展的时候为大家分享。我相信以上几本书就能够帮助你入门。在我们的第一部分,除了learn,还有很重要的一项是connect,就是要认识那些能够在房地产学习当中和投资过程中帮助你的人。首先你要认识Realter,那我的 Realter 朋友的强项是商业地产,我在当时学习的时候经常会用书里的知识和我的 Realter 进行交流,把书本知识和现实世界来进行连接,来判断具体哪些知识是对自己是可行的。那第二个你要认识银行贷款专家,你需要一早了解自己的贷款能力,并围绕贷款能力做具体的财务规划。第三个你要认识会计或者律师,了解相关的财会、税务和法律知识,这会一早让你避免掉一些后面可能会踩的坑。当然想要组建自己的投资团队,你需要认识的不只是这些人,但是在刚开始的时候,这几个人对你至关重要,而且你认识他们并不需要多少成本,你只需要通过正常的业务咨询就可以接触到他们,学到非常多的知识。当你完成了第一步,开始了学习并做了初步的人际链接,那你就可以开始下一步,那就是 investigate and focus 调查和专注调查是指调查你要投资的市场中存在的机会,物业种类,贷款途径以及具体的投资方式。在做了一系列调查后,你就需要把自己的目标 focus 在适合自己的具体的物业种类和投资方式上。那我当时是经历了这一步骤之后,就确定了自己要投资这个旅游 Airbnb 短租市场。
我在之前的视频中有详细的分享这段经历,欢迎大家去看一看。那第三部 plan and prepare,那这一部分指的是要具体设计好你想要实现这个投资,你需要执行的具体的步骤以及他们的deadline。那这个 deadline 非常的重要,因为它能够让你确实地意识到这是你在执行的一个工作或者说项目。那如果你给出了自己,比如说未来 2 年内要购入自己第一个投资方的目标,那么你就会给他优先级,那这两年的时间你就可以详细的规划。但是如果你不去给出这么一个deadline,那么你就可能会无限期的拖延下去,你的钱可能也就不知道花到什么地方去了。
在任何投资中其实都是这样,执行力最重要。这一部分的 plan and prepare 包含了具体财务和信贷上的准备,投资标的锁定和时机判断,以及自身生活方式上的准备等等。那这些准备工作的具体内容,你可以从我推荐的书中学到。第四步就是最终的 do it and repeat 完成你的第一个投资,然后再重复这个过程。那需要我们注意的是,你的下一个房地产投资不一定非得是和迪克相同的项目。同任何投资一样,我们每个人在决定投资的时候,一定要结合自身的情况,让投资方式和你生活方式的变化保持一致。那对于我来说,现阶段我投资房地产的首要目的就是要获得丰厚的现金流收益。因为我是自由职业者,没有固定的收入,一个丰厚的现金流对我非常重要,所以我的第一个房地产投资项目就是一个更加偏重于房地产的 business 属性的埃尔宾币短租,它需要我个人的参与度相对较高,而我计划的下一个目标虽然也是能够带来丰厚现金流的商业地产,但是我会选择我参与度相对较低的项目。那刚才分享了 4 个步骤,是我个人真实经历过的,我相信也会对希望进入房地产投资的你有所帮助。
房地产投资相对股票投资是一个更加具体的、可学习和执行并能够看到成效的投资。你面临的投资风险和你的知识储备成反比。同时它也是一个你可以长期持续规划的投资。房地产投资的方法和策略有很多种,你需要做的是找到那个你喜欢并能够帮助你实现人生目标的那种。

xuexiai

以人力来摘叶子,一整天下来也摘不完一棵树,而秋风一起霜雪一降,一夕之间全部殒落,天地造化的速捷便是如此。人若能得天地造化之精意,则当然能在事物激变的当下灵活应变,而不会在仓促之间束手无策,这便只有真正敏悟智慧的人可能做得到吧!

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